הדייר הסרבן בפרויקטים של פינוי בינוי

לא פעם אנו נתקלים באמירה של דיירים המבקשים לקדם פרויקט כי ניתן להתקדם בפרויקט ולבצעו עם הגעת הסכמות דיירים לרוב הנדרש. מאמירה זו אנו מבינים כי קיים דיסאינפורציה לגבי נושא הדייר הסרבן. על כן באנו להסביר את הנושא.

אז לעניין זה קודם נבהיר כלל חשוב – ביצוע פרויקט פינוי בינוי והתחדשות עירונית מחייב הסכמה של כלל בעלי הדירות. דהיינו, לא ניתן להוציא פרויקט ללא חתימה על הסכם עם יזם של 100% מהבעלים במתחם.

כיוון שברור לכל כי ככל והיה זה כלל מוחלט הרי שלא ניתן היה לממש אף פרויקט פינוי בינוי במדינת ישראל, רוכך הכלל בחוק פינוי בינוי וזה אפשר ל"רוב מיוחס" מהבעלים המסכימים לפרויקט, ובמקרים מסוימים שנדון עליהם בהמשך, לפנות לבית המשפט ולחייב את המסרב להצטרף לפרויקט.

בבית המשפט, על הדיירים להוכיח כי מדובר באדם המסרב ללא סיבה ממשית או סירוב לא סביר ולהראות כי זכויותיו לא נפגעו בפועל אלא להיפך – יש בפרויקט יתרון כלכלי עבורו ועבור יתר הבעלים, יחד עם אינטרס העל של מיגון חיי אדם בבניית בניינים חדשים תחת תקנים מחמירים.

סירוב לפרויקט ייחשב כסירוב סביר להצטרפותו לפרויקט ולא ניתן יהיה לחייב אותו בעלים מסרב באחד מהמקרים להלן: 

1. עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית בעבור אותו דייר סרבן. כך לדוגמה במקרה בו שווי הדירה תפחת או במקרה בו הופחתו לו תמורות באופן משמעותי. במקרה כזה ימנה בית המשפט שמאי פינוי ובינוי אשר יבחן טענה זו ויקבע האם טענה זו נכונה וככל שכן - יקבע מהם התנאים לכך שהעסקה אכן תהיה כלכלית.
2. לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש או לא הוצע לו תשלום עבורם.
3. לא הוצעו לו בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי. להסבר בקשר עם הערבויות הניתנות בפרויקט פינוי בינוי.
4. קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר.
5. ככל ובעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות לנגישות או לא הוצעה תמורה עבור אותן תוספות.
6. לא הוצעו לקשיש המתגורר בדירה לפחות אחת מהחלופות שניתנו לו על פי חוק. מוזמנים לקרוא את המאמר בקשר עם הטבות הקשיש בפרויקט פינוי בינוי - כאן.

לאחרונה ובמסגרת חוק ההסדרים, נוסף סעיף חשוב נוסף הקובע כי במקרה בו בית משפט מצא שהתנגדות אותו בעלים נובעת מבנייה ו/או פלישה לא חוקית ו/או פיצול דירתו שלא כדין – ניתן יהיה לקבוע כי אותו בעלים לא יהיה במניין חישוב הרוב המיוחס. במקרה כזה בית המשפט יתחשב בהיקף הבנייה או השימוש כאמור ובפרק הזמן שעבר מאז החלו.

מהו הרוב המיוחס? – למאמר בנושא